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土地收儲(chǔ)工作加速助力房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)

證券日?qǐng)?bào)
2025-03-13
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 3月11日,自然資源部、財(cái)政部對(duì)外發(fā)布《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》),從明確發(fā)債要求及資金使用主體、完善專項(xiàng)債券申報(bào)審核流程、做好資金和收益的綜合平衡、嚴(yán)格監(jiān)督管理四個(gè)方面作出詳細(xì)說明,旨在更好支持運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券(以下簡(jiǎn)稱“專項(xiàng)債”)開展土地儲(chǔ)備工作,有效推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

  中國(guó)銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,專項(xiàng)債收儲(chǔ)能夠從源頭上削減土地庫(kù)存,遏制土地價(jià)格下滑趨勢(shì),避免開發(fā)商為了湊齊保交付所需資金而拋售手頭土地,進(jìn)而影響地價(jià)和房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。同時(shí),通過專項(xiàng)債支持土地儲(chǔ)備,可以加快閑置土地的盤活和利用,使土地資源得到更合理的配置,從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

  改善土地市場(chǎng)供求關(guān)系

  自去年9月26日中共中央政治局作出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的部署后,同年10月12日,財(cái)政部副部長(zhǎng)廖岷在回答財(cái)政政策如何支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)表示,下一步,財(cái)政部將堅(jiān)持嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量,積極研究出臺(tái)有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的政策措施。其中,包括支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地。

  從政策層面來看,去年11月份,自然資源部對(duì)外發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》;同年12月份,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化完善地方政府專項(xiàng)債券管理機(jī)制的意見》。

  今年《政府工作報(bào)告》提出,擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元、比上年增加5000億元,重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

  “土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房是2025年專項(xiàng)債重要投向,將相關(guān)內(nèi)容寫入《政府工作報(bào)告》,也表明收儲(chǔ)工作重要性進(jìn)一步提升。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,政策面的細(xì)化推進(jìn)有助于更好地優(yōu)化土地資源配置,提高土地利用效率。

  記者注意到,2月24日,廣東省財(cái)政廳發(fā)布《關(guān)于2025年廣東省政府專項(xiàng)債券(八期~九期)發(fā)行有關(guān)事宜的通知》,兩期債券計(jì)劃發(fā)行額度合計(jì)307.1859億元,全部用于回收閑置存量土地,涉及廣東省19個(gè)城市的86個(gè)項(xiàng)目。

  根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),截至3月10日,全國(guó)各地公示的擬使用專項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地的總量已超300宗,擬收儲(chǔ)價(jià)格約500億元。

  值得一提的是,《通知》除明確各地要優(yōu)先將處置存量閑置土地清單中的地塊納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃,確有需求的新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目也應(yīng)納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃外,還進(jìn)一步提出對(duì)“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū),土地儲(chǔ)備項(xiàng)目經(jīng)省級(jí)人民政府審核批準(zhǔn)后,省級(jí)財(cái)政部門即可組織發(fā)行專項(xiàng)債券,項(xiàng)目清單同步報(bào)財(cái)政部、自然資源部備案。

  陳文靜表示,預(yù)計(jì)未來各地將加快公示擬使用專項(xiàng)債回收存量閑置土地的地塊清單,并加快專項(xiàng)債發(fā)行節(jié)奏,特別是“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)發(fā)債節(jié)奏或更快??偟膩碚f,專項(xiàng)債用于土地收儲(chǔ),尤其是收回收購(gòu)閑置存量土地,對(duì)于“穩(wěn)樓市”有著重要意義。

  助力樓市去庫(kù)存

  除了允許專項(xiàng)債用于土地收儲(chǔ),目前,通過專項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房以用作各地的保障性住房,也是財(cái)政政策在推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)回歸平穩(wěn)健康發(fā)展軌道的另一著力點(diǎn)。

  根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),2024年以來,全國(guó)已有約90個(gè)城(區(qū))發(fā)布收購(gòu)存量房作為保障性住房的公告。

  在陳文靜看來,通過專項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房可以直接減少庫(kù)存規(guī)模,改善新房市場(chǎng)供求關(guān)系,進(jìn)而穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期。同時(shí),收購(gòu)存量商品房也將帶動(dòng)新房銷售,增加銷售規(guī)模。

  今年《政府工作報(bào)告》首次將“穩(wěn)住樓市股市”寫進(jìn)總體要求,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議舉行的民生主題記者會(huì)上,談及今年要重點(diǎn)做好的四方面工作安排中,就包括推進(jìn)收購(gòu)存量商品房。

  倪虹表示,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將支持地方在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面充分行使自主權(quán)。收購(gòu)的商品房,優(yōu)先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等。

  陳文靜預(yù)計(jì),未來,收購(gòu)存量商品房的相關(guān)政策有望繼續(xù)完善,特別是低成本資金的介入、拓展收購(gòu)項(xiàng)目的用途等,均有望推動(dòng)各地收儲(chǔ)工作進(jìn)一步落實(shí)。

  整體上看,無論是土地收儲(chǔ)還是專項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房,其核心均在于增強(qiáng)市場(chǎng)信心,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

  葉銀丹認(rèn)為,通過減少無效供給、優(yōu)化資源配置,可以激發(fā)市場(chǎng)需求,提升交易活躍度,促進(jìn)市場(chǎng)整體回暖。


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